Sei proprietario o host?
Ti aiutiamo a leggere fiscalità dei ricavi da locazione e impostazione dell’attività. Gli incassi dei portali sono solo un punto di partenza: servono anche costi e margini.
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Affitti brevi e hospitality Commercialista per affitti brevi in tutta Italia, anche online.
Profund è uno studio di commercialisti e consulenti del lavoro con sede a Roma, specializzato in affitti brevi e operativo in tutta Italia, in studio o online. Seguiamo host e property manager in ogni fase: dalla scelta tra cedolare secca e partita IVA alla dichiarazione dei redditi, fino alla contabilità e all'analisi dei ricavi di ogni alloggio.
Che tu gestisca un singolo appartamento su Airbnb o Booking, stia passando al terzo immobile o amministri alloggi per altri proprietari, partiamo sempre da come lavori oggi. Il tuo referente dedicato è Alessio Manni, fiscalista specializzato in affitti brevi.
In breve
Quanto paghi di tasse su Airbnb.
Se affitti da privato per periodi fino a 30 giorni, di solito paghi la cedolare secca: il 21% su un solo appartamento a tua scelta, il 26% sugli altri. Si calcola sull'intero canone, senza togliere commissioni e pulizie.
- Primo appartamento: 10.000 € di canoni nell'anno = 2.100 € di cedolare secca (21%). Fonte: DL 50/2017, art. 4 e Agenzia delle Entrate.
- Secondo appartamento: 10.000 € di canoni = 2.600 € (26%). Fonte: legge 213/2023, art. 1.
- Il 21% trattenuto da Airbnb è un acconto: lo scali dall'imposta quando fai la dichiarazione. Fonte: DL 50/2017, art. 4.
- Dal terzo appartamento l'attività si presume d'impresa e serve la partita IVA. Fonte: legge 199/2025, art. 1, comma 17.
Per verificare il tuo guadagno netto a notte al netto di commissioni e imposte, usa il nostro calcolatore Airbnb 2026. Se invece gestisci gli affitti da privato e cerchi una guida fiscale continuativa, scopri il nostro servizio di commercialista per host Airbnb.
Affitti brevi
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Affianchiamo property manager nella struttura fiscale e nel controllo economico della gestione. Analizziamo margini, flussi ricorrenti, processi e automazioni.
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Profund segue anche il settore ricettivo, con competenze fiscali, contabili e del lavoro. Esigenze e organizzazione della struttura guidano il lavoro.
Commercialista per B&B e case vacanze a Roma Le regole in breve
Cosa vale in tutta Italia.
Le regole fiscali delle locazioni brevi sono nazionali. Comuni e regioni aggiungono le loro.
Tre situazioni a confronto
| Privato con cedolare secca | Con partita IVA | Property manager | |
|---|---|---|---|
| Chi può usarla | Chi affitta per periodi fino a 30 giorni e, dal 2026, destina a questo uso al massimo due appartamenti nell'anno. | Chi supera la soglia: dal terzo appartamento l'attività si presume d'impresa, chiunque la eserciti. | Chi gestisce immobili di altri proprietari e incassa i canoni per loro conto. |
| Tassazione | Cedolare secca al 26%, al 21% per un solo immobile a scelta, sull'intero canone senza dedurre costi. In alternativa, tassazione ordinaria. | Non vale il regime delle locazioni brevi: il regime fiscale si sceglie in base ai volumi. | Sui canoni incassati trattiene la ritenuta del 21% e la versa al fisco. Le sue commissioni seguono la forma scelta: forfettario, ditta individuale o S.r.l. |
| Adempimenti principali | Dichiarazione dei redditi (quadro B del 730 per il proprietario), CIN, rilevatori di gas e monossido, estintori. | Partita IVA, contabilità e contributi, oltre a CIN e dotazioni di sicurezza. | Comunica i dati dei contratti all'Agenzia delle Entrate, rilascia la certificazione ai proprietari, tiene separate le proprie commissioni dalle somme dei proprietari. |
Scorri di lato per le altre colonne.
Le regole in tabella vengono dalla legge 213/2023, dalla legge 199/2025, dal DL 50/2017 e dal DL 145/2023: i link sono nel riquadro Fonti in fondo alla pagina. Il dettaglio è qui sotto.
Cedolare secca: 26% o 21%
Se affitti per periodi fino a 30 giorni puoi scegliere la cedolare secca al posto dell'IRPEF. L'aliquota è del 26%. Scende al 21% per un solo immobile a tua scelta, da indicare nella dichiarazione dei redditi (legge 213/2023). L'imposta si calcola sull'intero canone, senza dedurre costi.
La soglia dei due appartamenti
Dal 2026 il regime delle locazioni brevi si applica solo se nell'anno destini a questo uso al massimo due appartamenti. Oltre la soglia l'attività si presume d'impresa, chiunque la eserciti (legge 199/2025, art. 1, comma 17). Fino al 2025 il limite era di quattro. Con il terzo appartamento servono quindi partita IVA, contabilità e contributi, e va scelto il regime fiscale più adatto ai tuoi volumi.
Anche con uno o due appartamenti il regime non vale se offri servizi come colazione, pasti o auto a noleggio: lo spieghiamo nell'articolo su partita IVA e affitti brevi.
La ritenuta dei portali
Portali come Airbnb e agenzie che incassano il canone per tuo conto trattengono una ritenuta del 21% e la versano al fisco (art. 4 del DL 50/2017). È un acconto: il reddito va dichiarato comunque. Nel 730 il proprietario lo indica nel quadro B e la ritenuta al rigo F8. Se la Certificazione Unica non arriva, leggi cosa fare quando manca la CU.
CIN e sicurezza
Ogni immobile in affitto breve o turistico deve avere il codice identificativo nazionale (CIN), da indicare negli annunci ed esporre all'esterno dell'edificio. L'immobile deve avere rilevatori di gas e di monossido di carbonio funzionanti ed estintori (art. 13-ter del DL 145/2023). L'obbligo vale anche per chi affitta senza partita IVA.
Property manager
Chi gestisce immobili di altri e incassa i canoni ha obblighi in più: comunica i dati dei contratti all'Agenzia delle Entrate, applica la ritenuta, rilascia la certificazione ai proprietari. In contabilità deve tenere separate le proprie commissioni dalle somme che appartengono ai proprietari.
Contributo di soggiorno, comunicazioni e regole urbanistiche cambiano da città a città. Se il tuo immobile è a Roma, nella pagina del commercialista per affitti brevi a Roma trovi le regole locali e come lavoriamo in sede.
Cosa seguiamo
Tutta la fiscalità degli affitti brevi, in un solo studio.
Dal primo alloggio fino alla società di gestione. Ti seguiamo in studio a Roma oppure online, ovunque si trovino i tuoi immobili.
- 01Scelta del regime fiscale: cedolare secca, tassazione ordinaria o partita IVA
- 02Apertura della partita IVA dal terzo appartamento: forfettario, ditta individuale o S.r.l.
- 03Ritenuta del 21% applicata dai portali e controllo della Certificazione Unica
- 04Assistenza per CIN, dotazioni di sicurezza, comunicazione degli alloggiati e tassa di soggiorno
- 05Dichiarazione dei redditi, tramite modello 730 o dichiarazione con partita IVA
- 06Gestione dei contributi INPS per host con partita IVA
- 07Costituzione e gestione di una S.r.l. per property manager, sia come co-host sia con sostituto d'imposta
- 08Tenuta della contabilità e lettura periodica dei risultati
- 09Monitoraggio costante dei ricavi e della redditività effettiva di ogni immobile
- 10Gestione del personale, contratti e paghe per i collaboratori che lavorano con te
- 11Organizzazione amministrativa e automazione dei flussi contabili ricorrenti
Chi segue gli affitti brevi
Alessio Manni
Alessio Manni è fiscalista, consulente e formatore per host, property manager e gestori di strutture ricettive. Si occupa di fiscalità dell’ospitalità, controllo di gestione e organizzazione dei processi.
Conosci Alessio Manni Affitti brevi
Domande frequenti.
Quanto si paga di cedolare secca su un affitto breve?
L'aliquota base è del 26%. Scende al 21% per un solo immobile a tua scelta, indicato nella dichiarazione dei redditi. La cedolare si calcola sull'intero importo del canone, senza dedurre commissioni o spese di pulizia.
Con tre appartamenti in affitto breve devo aprire la partita IVA?
Dal 2026 il regime delle locazioni brevi vale solo se destini a questo uso al massimo due appartamenti nell'anno. Oltre questa soglia l'attività si presume d'impresa (legge 199/2025). Fino al 2025 il limite era di quattro appartamenti. Il passaggio va pianificato prima dell'anno in cui superi la soglia.
La ritenuta del 21% trattenuta dal portale chiude i conti con il fisco?
No. Portali e agenzie che incassano per tuo conto trattengono il 21% come acconto. Il reddito va comunque dichiarato: se hai scelto la cedolare al 26%, o la tassazione ordinaria, può esserci un saldo da pagare. Se la ritenuta supera l'imposta dovuta, la differenza si recupera.
Profund segue anche chi gestisce immobili per conto terzi?
Sì. I property manager rientrano tra gli operatori che seguiamo. La consulenza riguarda l'impostazione fiscale della gestione, gli obblighi verso i proprietari, la lettura dei margini e i processi amministrativi.
Posso confrontarmi con Profund sui margini degli affitti brevi?
Sì. Controllo di gestione e analisi dei margini fanno parte del lavoro sull'ospitalità. Servono a capire quanto resta davvero dopo commissioni, pulizie, utenze e imposte, e a decidere se e come crescere.
Seguite host e property manager fuori Roma?
Sì. Seguiamo host e property manager in tutta Italia, anche online: la prima call e gli incontri periodici si possono svolgere interamente a distanza. Se invece operi a Roma puoi anche venire in studio, in Via Po 22.
Quanto costa un commercialista per affitti brevi?
Da Profund i prezzi di partenza sono: consulenza one to one di un'ora a partire da 150 € + IVA e gestione contabile in regime forfettario a partire da 290 € l'anno + IVA. Per le altre situazioni il compenso si stabilisce su preventivo dopo la prima consulenza. Tutti i prezzi sono nella pagina profund.it/prezzi-affitti-brevi.
Chi è il referente per gli affitti brevi?
Alessio Manni segue l'area affitti brevi e hospitality. È fiscalista, consulente e formatore per operatori del settore e lavora con i commercialisti e i consulenti del lavoro che collaborano con Profund.
Airbnb non mi ha mandato la CU: cosa faccio?
Dichiara comunque il reddito: la ritenuta del 21% trattenuta dal portale è un acconto e non cancella l'obbligo. Chiedi la Certificazione Unica per iscritto alla piattaforma e conserva prenotazioni ed estratti dei pagamenti. Servono a ricostruire il reddito e la ritenuta da indicare nella dichiarazione. Per i pagamenti del 2025 la CU doveva arrivare entro il 16 marzo 2026.
Come si dichiarano gli affitti brevi nel 730?
Se sei proprietario, l'affitto breve va nel quadro B del 730, la parte dedicata agli immobili. Se affitti una casa ricevuta in uso gratuito (comodato), la somma incassata va nel quadro D, rigo D4 con codice 10. La ritenuta trattenuta dal portale si indica al rigo F8. Sono le istruzioni del 730/2026.
Il CIN è obbligatorio anche se affitto senza partita IVA?
Sì. Ogni immobile in affitto breve o turistico deve avere il codice identificativo nazionale (CIN), da indicare negli annunci ed esporre all'esterno dell'edificio. L'immobile deve avere anche rilevatori di gas e di monossido di carbonio funzionanti ed estintori.
Fonti
Norme e documenti citati.
- Agenzia delle Entrate, Le locazioni brevi e la cedolare secca, ultima consultazione 11 ottobre 2026.
- Normattiva, Legge 30 dicembre 2023, n. 213, art. 1, ultima consultazione 11 ottobre 2026.
- Normattiva, Legge 30 dicembre 2025, n. 199, art. 1, comma 17, ultima consultazione 11 ottobre 2026.
- Normattiva, Decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, art. 4, ultima consultazione 11 ottobre 2026.
- Normattiva, Decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145, art. 13-ter, ultima consultazione 11 ottobre 2026.
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Ultimo aggiornamento dei contenuti di questa pagina: 22 ottobre 2026. Le regole cambiano spesso: prima di decidere, verifica con noi la situazione aggiornata.