In breve

Immagina di incassare 12.000 euro l’anno da un trilocale. Con la cedolare al 21% paghi 2.520 euro, ma con un contratto concordato, che segue i massimali stabiliti dagli accordi locali, pagheresti 600 euro o 120 euro secondo le proposte per il 2027. Abbiamo rifatto il conto, e oggi quelle aliquote ridotte restano solo un’ipotesi.

La legge di bilancio 2027 è già stata approvata?

Il Consiglio dei ministri ha presentato il disegno di legge di bilancio 2027 il 28 ottobre, ma il Parlamento deve ancora esaminarlo e approvarlo entro la fine dell’anno. Al 30 ottobre il testo non era disponibile per una lettura diretta, e le aliquote del 5% e dell’1% arrivano dalle cronache della presentazione, quindi non puoi usarle per un contratto firmato oggi.

Secondo Il Sole 24 Ore e Leggo, il 5% riguarderebbe i contratti a canone concordato e l’1% quelli firmati con inquilini fino a 35 anni. Le testate parlano dei Comuni dove trovare una casa in affitto è più difficile, anche se non sappiamo ancora quali territori rientrerebbero nella misura. La data da cui potresti usare le nuove aliquote dipenderà dal testo finale che il Parlamento approverà.

Cambia la tassa se affitti ai turisti?

Per una o due case date in affitto breve, le aliquote della cedolare restano quelle attuali secondo le proposte riportate dalla stampa. Paghi il 21% su una casa che scegli tu e il 26% sull’altra. Se affitti più di due appartamenti, dal 2026 la legge considera la tua attività imprenditoriale e il conto della cedolare per i privati non descrive più la tua posizione. La nostra guida su affitti brevi, cedolare, IRPEF e partita IVA spiega come distinguere i casi.

La distanza fra il 26% del secondo appartamento breve e il 5% ipotizzato per il concordato sarebbe di 21 punti, non di 25. Il confronto più immediato per una sola casa è invece fra il 21% dell’affitto breve e il 5% proposto per il concordato, con 16 punti di differenza. L’imposta si applica a canoni che possono essere molto diversi, quindi la sola percentuale non ti dice quanto ti resta in tasca.

Conviene ancora l’affitto breve rispetto al concordato?

Nel nostro esempio ipotetico, una proprietaria incassa 12.000 euro l’anno dallo stesso trilocale. Il 21% costa 2.520 euro, il 10% oggi previsto per un concordato agevolato costa 1.200 euro, il 5% proposto costerebbe 600 euro e l’1% proposto per un inquilino under 35 costerebbe 120 euro. Questi numeri riguardano solo l’imposta, non il guadagno, e presuppongono che il contratto e l’immobile abbiano tutti i requisiti per ciascuna aliquota.

Un canone concordato può essere inferiore agli incassi turistici, e l’affitto breve richiede anche commissioni, pulizie e gestione operativa. La Legge per tutti ha messo a confronto queste voci e osserva che, nell’ipotesi esaminata, il breve deve incassare più del doppio del concordato a un giovane per lasciare lo stesso netto. Per decidere sulla tua casa servono i suoi incassi e i suoi costi effettivi, come mostra il nostro calcolo di quanto resta da un affitto breve con property manager.

Il 5% varrebbe anche per i contratti già in corso?

Una risposta certa per un contratto concordato che hai già firmato ancora non c’è. Il Sole 24 Ore ritiene che le nuove aliquote non passerebbero automaticamente ai contratti in corso, e Leggo considera la questione aperta. Il precedente della cedolare sui negozi del 2019, ricordato da La Legge per tutti, suggerisce prudenza, ma per questa manovra manca ancora una clausola scritta da poter leggere.

Disdire un accordo e rifirmarlo con lo stesso inquilino per cercare l’aliquota proposta sarebbe una scelta fondata su una regola che oggi non esiste. Se stai per concludere un nuovo concordato nel 2027, la data di firma potrebbe contare, e lo sapremo soltanto dopo il deposito del testo e il voto parlamentare. Intanto puoi raccogliere il contratto e i dati dell’immobile, senza cambiare gli accordi in corso.

Cosa cambierebbe se gestisci tre o più immobili?

Quando dai in affitto breve un terzo appartamento, la legge presume che tu svolga un’attività d’impresa. Potresti allora valutare il regime forfettario, che applica regole fiscali semplificate se rispetti determinati requisiti e oggi ammette ricavi fino a 85.000 euro nell’anno precedente. FiscoeTasse riferisce una proposta di aumento a 100.000 euro per il 2027, quindi i ricavi del 2026 conterebbero se il Parlamento approvasse la misura.

Una soglia più alta, da sola, non basta per farti entrare nel forfettario. Devi distinguere i ricavi dell’impresa dai canoni delle locazioni private e capire come svolgi la gestione, perché il numero delle case e l’attività effettiva determinano quali regole fiscali ti riguardano. Il nostro servizio di commercialista per affitti brevi a Roma ti aiuta a riconoscere i dati da raccogliere per fare questo confronto.

Cosa puoi fare ora e cosa conviene aspettare?

Se affitti una o due case ai turisti, puoi continuare a tenere separati incassi e costi per ciascun immobile, perché le aliquote del breve non cambiano nella proposta riferita dalla stampa. Se invece pensi a un contratto lungo, prepara il confronto fra il canone possibile e il ricavo turistico netto, aspettando però il testo definitivo prima di decidere in base al 5% o all’1%. Con tre o più case, ti conviene ricostruire già ora i ricavi del 2026 e la forma della tua attività.

Noi possiamo verificare insieme a te quali regole valgono già e quali scelte dipendono ancora dalla manovra. Puoi chiedere un appuntamento con un nostro professionista dalla pagina contatti di Profund, portando il numero degli immobili, i contratti in corso e il riepilogo dei ricavi 2026. Quando il Parlamento avrà votato, confronteremo la tua situazione con il testo approvato.

Domande frequenti

Quando potrebbero entrare in vigore le nuove aliquote sui contratti concordati?

Dal 2027, se il Parlamento approverà la proposta senza modificarla. Il Governo ha presentato il disegno di legge il 28 ottobre 2026, ma al 30 ottobre il testo non era disponibile e le aliquote riportate dalla stampa non sono legge.

Il 5% varrebbe anche per un contratto concordato già firmato?

Al 30 ottobre 2026 non c’è una clausola consultabile che risolva il punto. Il Sole 24 Ore esclude il passaggio automatico e Leggo lo indica fra gli aspetti da chiarire, quindi puoi decidere solo dopo aver letto il testo approvato.

Se affitto una sola casa ai turisti, cambia la mia cedolare?

Le proposte riferite da Il Sole 24 Ore il 29 ottobre 2026 lasciano l’affitto breve al 21% per una casa scelta dal proprietario. Il 5% e l’1% riguarderebbero i contratti concordati, non i soggiorni brevi.

Fonti