In breve

Se affitti ai turisti uno o due appartamenti come privato, l’accordo 122/CU del 1° ottobre 2026 ha introdotto un modulo unico a livello nazionale: la Comunicazione di inizio attività (CIA). Regioni e Comuni hanno rispettivamente 45 e 60 giorni per adeguare i propri modelli, anche se l’accordo non fissa una data precisa di decorrenza, quindi la prima cosa da fare è verificare le indicazioni pubblicate dal tuo Comune e preparare i dati della casa.

Chi deve usare il nuovo modulo CIA?

Il nuovo modulo serve alla persona fisica che mette in affitto, fuori dall’attività d’impresa, non più di due case nella propria disponibilità, anche se si trovano in città diverse, come chiarisce la nota dell’allegato 1 all’accordo della Conferenza Unificata n. 122/CU del 1° ottobre 2026. La stessa nota include sia l’affitto breve fino a 30 giorni sia la locazione turistica più lunga, perché la durata del soggiorno non incide sulla scelta del modulo.

Per capire le differenze possiamo usare tre casi inventati. Anna affitta da due anni un bilocale a Roma, ha già il Codice identificativo nazionale (CIN), cioè il codice che identifica l’alloggio, e ha comunicato l’avvio al Comune. Paolo affitta tre appartamenti per soggiorni fino a 30 giorni, mentre Giulia affida due case a un gestore di immobili, spesso chiamato property manager. Anna e Giulia rientrano nel perimetro del modulo finché operano fuori dall’impresa, mentre Paolo ne resta fuori per via del numero di immobili. Per le sue locazioni brevi si applica infatti la legge 199/2025, art. 1, comma 17, in base alla quale dal 2026 l’attività con più di due appartamenti si presume svolta in forma imprenditoriale. In quel caso l’art. 13-ter, comma 8, del DL 145/2023 richiede la Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), che serve a dichiarare l’avvio d’impresa allo sportello del Comune. La guida su tre appartamenti in affitto breve e partita IVA analizza questa soglia, che comunque non si estende ai soggiorni turistici oltre 30 giorni.

Devo rifare la comunicazione se l’ho già presentata?

Per chi si trova nella situazione di Anna, l’arrivo del modulo nazionale non impone di rifare la pratica inviata due anni fa. L’articolo 1 dell’accordo assegna infatti 45 giorni alle Regioni per definire i dati variabili e 60 giorni ai Comuni per aggiornare la modulistica, senza però fissare una scadenza nazionale per le attività già avviate né chiarire da quando partano questi termini, quindi non c’è una data a novembre entro cui ripresentare i documenti.

L’allegato 1 distingue poi l’apertura dalle variazioni, per le quali richiede il numero di protocollo, cioè il codice assegnato alla comunicazione precedente al momento della ricezione, inserendo tra le modifiche da segnalare anche il numero di camere o di posti letto. Anna può quindi riprendere la ricevuta conservata e verificare se i dati corrispondono a quelli richiesti dal suo Comune, sapendo che se qualcosa è cambiato troverà sullo sportello municipale il modulo di variazione corretto. Per orientarsi a Roma si può consultare la guida su come avviare un affitto breve a Roma, tenendo presente che il modulo valido resta quello indicato dal Comune.

Quali dati chiede il modulo?

Il modulo dell’allegato 1 va presentato al Comune o al SUAP, lo sportello unico per le attività produttive, del territorio in cui si trova l’immobile. Nel testo si chiedono l’indirizzo e il CIN, insieme agli estremi della comunicazione alla Regione o alla Provincia autonoma dove è prevista, quindi il codice va tenuto sottomano anche se il solo possesso non esonera dall’adempimento comunale.

Per ciascuna casa servono foglio, particella, subalterno e categoria catastale, cioè i riferimenti che la individuano al catasto, a cui si aggiungono il periodo di locazione, il numero di vani, le superfici, i posti letto e l’eventuale denominazione usata negli annunci. Il modulo chiede inoltre a che titolo si dispone dell’alloggio, che può essere la proprietà, il comodato, ossia l’uso gratuito concesso dal proprietario, o un mandato con rappresentanza con cui il gestore agisce in suo nome. Giulia deve perciò chiarire con il proprio gestore quale accordo hanno sottoscritto e raccogliere i dati di eventuali comproprietari, ricordando che la parte finale richiede la copia del mandato per gli immobili affidati a terzi, la delega se la pratica è inviata da un’altra persona e, dove previsto, il documento d’identità.

La CIA mette in regola una casa con difformità?

Firmare la comunicazione attesta l’avvio dell’attività, ma non serve a sanare difformità dell’immobile rispetto ai titoli edilizi o la mancanza dei requisiti di legge. Con l’allegato 1 si dichiara infatti che la casa rispetta le norme urbanistiche, edilizie, igienico-sanitarie e di sicurezza richiamate dall’art. 13-ter, comma 7, del DL 145/2023, compresa la presenza di estintori portatili e rilevatori funzionanti di gas combustibili e monossido di carbonio, sui quali il Comune può effettuare controlli. La pratica turistica non rimedia quindi a eventuali differenze tra lo stato di fatto e i progetti approvati.

Quando la situazione reale non coincide con le planimetrie o i permessi depositati, la regolarizzazione passa per la pratica edilizia opportuna, perché la CIA non ha efficacia sanante. Anche affidando la gestione fiscale al servizio Profund di commercialista per affitti brevi a Roma, la documentazione tecnica dell’immobile resta fondamentale per separare gli aspetti edilizi dagli adempimenti turistici.

Come preparo la comunicazione senza perdere un dato?

Per compilare i documenti conviene procedere con ordine, tenendo conto che gli enti locali stanno ancora recependo le parti variabili previste dall’accordo 122/CU:

  1. Conta tutte le case che offri in locazione e accerta se operi come privato fuori dall’impresa: il modulo CIA nazionale copre fino a due unità abitative, ovunque si trovino in Italia.
  2. Apri la pagina dello sportello del Comune competente per ciascuna casa e controlla quale modulo usa per aperture e variazioni, insieme alle eventuali richieste regionali.
  3. Metti insieme CIN, ricevute precedenti, dati catastali, superfici, locali e posti letto; aggiungi i dati dei comproprietari e il mandato del gestore, quando servono.
  4. Confronta ciò che dichiarerai con i documenti urbanistici e catastali e con le dotazioni di sicurezza della casa, poi firma la comunicazione coerente con la tua situazione.

Seguendo questi passaggi, Giulia può chiarire con il gestore chi invia la CIA e quali allegati inserire, mentre Anna può verificare la ricevuta della vecchia comunicazione. Man mano che i Comuni pubblicheranno i modelli aggiornati, prepara le informazioni necessarie; se vuoi verificare la tua situazione specifica, puoi fissare una consulenza con un professionista Profund dalla pagina contatti, segnalando quanti appartamenti gestisci e in quali territori si trovano.

Domande frequenti

Serve il CIN per compilare il nuovo modulo CIA?

Sì, il modulo dell’accordo 122/CU del 1° ottobre 2026 contiene il campo per il CIN assegnato. Il CIN identifica l’alloggio e non sostituisce la comunicazione al Comune.

Il modulo vale anche per una locazione turistica oltre 30 giorni?

Sì, la nota 1 dell’allegato 1 all’accordo 122/CU del 1° ottobre 2026 include sia gli affitti brevi fino a 30 giorni sia le locazioni turistiche più lunghe, purché l’attività resti fuori dall’impresa e riguardi al massimo due case.

Se affido la casa a un gestore, chi presenta la CIA?

L’allegato 1 all’accordo 122/CU del 1° ottobre 2026 prevede la copia dell’incarico che consente al gestore di agire per conto del proprietario. Chi presenta la comunicazione dipende da quell’incarico e dalla procedura del Comune.

Ho due case in Comuni diversi: basta una comunicazione?

Il modulo dell’accordo 122/CU del 1° ottobre 2026 è diretto al Comune o allo sportello competente per territorio e riporta l’indirizzo dell’alloggio. Per due Comuni distinti, consulta ciascuno sportello e prepara la comunicazione relativa alla casa che si trova nel suo territorio.

Se comincio ad affittare una terza casa, posso usare ancora la CIA?

Il modulo dell’accordo 122/CU del 1° ottobre 2026 copre fino a due case fuori dall’impresa. Per le locazioni brevi fino a 30 giorni, dal 2026 la legge 199/2025, art. 1, comma 17, presume imprenditoriale l’attività oltre due appartamenti; l’art. 13-ter, comma 8, del DL 145/2023 richiede in quel caso la SCIA.

Fonti