Se hai letto che la partita IVA per gli affitti brevi serve solo oltre i 4 appartamenti, quella regola non è più valida: dal 2026 il limite è sceso a due appartamenti e dal terzo l’attività si presume d’impresa per legge.

Chi gestisce due appartamenti in affitto breve e intende aggiungerne un terzo deve considerare questo cambio di inquadramento: il regime delle locazioni brevi con cedolare secca si applica a un massimo di due alloggi destinati a questi affitti nello stesso anno.

Da quanti appartamenti l’affitto breve si presume d’impresa?

Da tre appartamenti destinati all’affitto breve nello stesso anno. L’art. 1, comma 595, della legge 178/2020, modificato dall’art. 1, comma 17, della legge 199/2025, fissa a due il numero massimo di appartamenti per usare la cedolare secca sugli affitti brevi. Per stabilire se superi il limite, conta gli appartamenti destinati a questi affitti durante l’anno, non gli annunci pubblicati sui portali.

Con un appartamento resti sotto il limite. Con due sei ancora entro il limite. Quando destini un terzo appartamento all’affitto breve nello stesso anno, superi la soglia.

Da quando vale il limite di due appartamenti?

Vale dal 2026. Dal 2021 al 2025 il limite era di quattro appartamenti. Se stai guardando i contratti di quest’anno, usa il numero nuovo: chiediti quanti appartamenti hai destinato agli affitti brevi nel 2026.

Che cosa cambia dal terzo appartamento?

Dal terzo appartamento, la legge presume che tu svolga l’attività come impresa. La cedolare secca prevista per gli affitti brevi non si applica più. Cambiare la percentuale dell’imposta nella dichiarazione dei redditi non basta a trattare il terzo appartamento come un normale affitto privato.

Un appartamento può comparire su più portali e restare uno solo nel conteggio. Se il totale arriva a tre, porta i contratti all’appuntamento: servono per capire quali obblighi comporta la tua attività.

E se gli appartamenti sono due?

Con due appartamenti destinati all’affitto breve resti entro il limite. Se scegli la cedolare secca, indichi nella dichiarazione dei redditi l’appartamento a cui applicare il 21%; per l’altro la percentuale è il 26%. Essere entro il limite, quindi, non significa pagare il 21% sui redditi di entrambi.

Con uno o due appartamenti serve la partita IVA se offri altri servizi?

Dipende dal servizio. Il numero di appartamenti non è l’unico limite: conta anche che cosa offri insieme all’alloggio.

La legge ammette nell’affitto breve la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali (art. 4, comma 1, del decreto-legge 50/2017). La pulizia è quella di fine soggiorno: la pulizia quotidiana durante la permanenza è un servizio in più, come in albergo, e fa uscire dall’affitto breve. Per l’Agenzia delle Entrate valgono allo stesso modo le utenze, il wi-fi e l’aria condizionata, perché sono legati all’uso della casa (circolare 24/E del 12 ottobre 2017, paragrafo 1).

Il regime degli affitti brevi non si applica invece se offri servizi che con l’alloggio non c’entrano, come la colazione, i pasti, l’auto a noleggio, le guide turistiche o gli interpreti. Secondo la stessa circolare questi servizi richiedono un minimo di organizzazione, come un bed and breakfast occasionale, e non sono più un semplice affitto. In quel caso non ci sono cedolare secca e ritenuta degli affitti brevi.

La colazione si può offrire senza partita IVA solo con la licenza di bed and breakfast non imprenditoriale. Senza quella licenza, e con gli altri servizi come la pulizia quotidiana, serve la partita IVA.

Come contare gli appartamenti per il 2026?

Parti dagli appartamenti che hai destinato agli affitti brevi nel corso del 2026, anche se i loro annunci sono distribuiti tra Airbnb, Booking e altri canali.

  1. Scrivi un elenco degli appartamenti affittati a brevi periodi quest’anno. Per ciascuno, tieni vicino i contratti.
  2. Confronta l’elenco con il limite di due appartamenti: uno o due sono entro la soglia; tre o più la superano.
  3. Se l’elenco arriva a tre, ferma la decisione sul nuovo annuncio. Porta all’appuntamento anche i contratti relativi a una sola camera, a un appartamento posseduto insieme ad altre persone, ad affitti di durata diversa nello stesso immobile o a una casa che prendi in affitto e poi riaffitti.

Per valutare il tuo caso e i passi successivi, prenota un appuntamento con un professionista Profund e porta l’elenco degli appartamenti e dei contratti del 2026.

Domande frequenti

Ho letto che la partita IVA serve solo oltre 4 appartamenti: vale ancora?

No, è la norma precedente. La soglia dei quattro appartamenti è stata in vigore dal 2021 al 2025. Dal 2026, con la legge 199/2025 (art. 1, comma 17), il limite è sceso a due: se nello stesso anno destini all’affitto breve tre appartamenti, l’attività si presume d’impresa e serve la partita IVA.

Fonti